Alienação fiduciária de imóvel e a liberdade da via executiva

Execução judicial direta pelo credor fiduciário sem leilão extrajudicial e validade do CDI como indexador contratual, sob controle de abusividade no caso concreto.

A 3ª Turma do STJ firmou orientação relevante no âmbito das garantias reais ao reconhecer que a existência de alienação fiduciária de imóvel não impõe ao credor fiduciário a obrigatoriedade de prévia submissão ao procedimento extrajudicial previsto na lei 9.514/1997.

Desde que o contrato reúna os requisitos de liquidez, certeza e exigibilidade, é juridicamente legítima a opção pela execução judicial direta da integralidade do crédito, independentemente da consolidação da propriedade e da realização de leilão do bem dado em garantia.

A decisão parte da premissa de que a garantia fiduciária não altera a natureza da obrigação principal, nem limita a faculdade do credor de eleger a via jurisdicional como instrumento de tutela do seu direito. O rito da lei  9.514/1997 é, assim, compreendido como faculdade procedimental, e não como condição de procedibilidade da pretensão executiva.

Sob a perspectiva do devido processo legal, o acórdão destaca que a escolha pela via judicial não representa agravamento da posição jurídica do devedor. Ao contrário, amplia o espaço do contraditório, ao permitir a oposição de embargos à execução, a produção de provas e o controle jurisdicional sobre a exigibilidade e a extensão do crto.

No mesmo julgamento, a Turma afastou a aplicação automática da súmula 176/STJ para invalidar cláusulas que adotam o CDI/DI como indexador de juros remuneratórios. O entendimento assentado foi o de que o CDI constitui índice definido pelo mercado interbancário, que reflete o custo de captação de recursos e não se submete ao arbítrio unilateral da instituição financeira

Por essa razão, não se trata de cláusula potestativa. Eventual abusividade deve ser aferida no caso concreto, mediante confronto entre o percentual pactuado e as taxas médias divulgadas pelo Banco Central para operações da mesma natureza.

Como referência, o relator mencionou o REsp 1.781.959/SC, no qual a Terceira Turma reconheceu a possibilidade de utilização do CDI como parâmetro contratual, desde que sujeito ao controle judicial de proporcionalidade e razoabilidade.

Em síntese, a decisão afirma que a alienação fiduciária não transforma o procedimento extrajudicial em etapa obrigatória da execução, nem torna o CDI um indexador presumidamente abusivo. Ambos permanecem submetidos ao controle jurisdicional concreto, em diálogo com a função do processo como instrumento de efetivação do direito material.